20萬一平的老破小已成過去式了，學區房過去的價格令人望塵莫及，而現在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學區房了。那麼你會爲了學區房買老破小嗎？下面本站小編帶來介紹。
“我買的學區房過去一年價格狂降，幾乎一個月一個報價。”近期，某一線城市市民對記者反映稱。
許多年來，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下，京滬頂級學區房幾乎是樓市中“不跌的神話”，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。不過2023年這種類型的學區房創下較高跌幅，甚至有小區成交價較過去高點跌了10萬元/平方米。
位於北京市海淀區萬柳板塊的蜂鳥家園，也曾是北京中產非常熱衷購買的學區樓盤。
這裏對口綜合實力在全北京排前三名的小學——中關村三小。而蜂鳥家園又以面積小、總價低著稱，非常適合“佔坑”掛學位，家長們花數百萬元，就能讓孩子讀頂級名校。此前拍出36萬元/平方米、名震全國的萬柳書院小區，就位於該板塊，對口同一所小學。
在2021年的價格巔峯期，蜂鳥家園一套44平方米的住宅，成交價達到了985萬元，單價超過22.4萬元/平方米。不過到了2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點，大約降了10萬元每平方米。
記者查閱貝殼找房中該小區的掛牌信息，發現蜂鳥家園目前總價最低的一套房報價620萬元，面積爲43平方米，單價僅爲14.4萬元/平方米，此外還有大量掛牌單價低於14萬元/平方米的房源。
綜合京滬兩市學區房的表現，不難發現一線城市的頂級學區房過去一年來的價格走勢可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大於普通類型的住宅。
中原地產資深分析師盧文曦認爲，過去高價學區房的本質是學區溢價疊加了房價上漲預期，如今隨着各地出臺教育政策對學區進行調控，以及大力發展集團化辦學，頂級學區的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價格也在一路下行，學區房自然跌得比普通房子更厲害。
“過去，在對學區房的惡性炒作中，學區房價格早已偏離應有的價值，現在則處於合理迴歸的狀態，價格跌下來很正常。”盧文曦對記者說道。
盧文曦表示，他觀察到近兩年來學區房的投資活動已經明顯降溫。
出生人口的減少，極大降低了投資客對炒作學區房的預期。“這並不意味着學區房未來就一文不值了，頂級學校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經不存在了。”盧文曦說道。
一般來說，住房具有居住屬性和投資屬性，隨着房價進入下行週期，房子的投資屬性變弱，現階段，買房人普遍更看重居住屬性，即房子要更大、更舒適。而曾經熱門的那些學區房，多數都不具備居住屬性，過去炒作學區房時，投資者都認爲面積“越小越好”，只要能掛戶口就行，這也是如今學區房“超跌”的因素之一。
如果購房者確實有爲孩子讀書而買房的需求，接下來該如何選擇學區房?盧文曦建議，購房者應該兼顧學位需求與居住需求，在預算範圍內，儘量選擇居住屬性強的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房，那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅，投機成分過高，未來價格波動可能更大。
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